달라진 빌라 임차 보증금 예상 계산법
달라진 빌라 임차 보증금 예상 계산법
24년 대한민국은 전세 사기 뉴스로 떠들썩 했습니다.
전세 사기 당하지 않으려면 스스로 적당한 빌라 임차 보증금을 계산할 수 있어야 하고
또한, 빌라 갭투자를 하시려면 빌라 임차 보증금을 계산 하실 수 있어야 하는데요.
빌라 임차 보증금 예상 계산법을 통해 임차 보증금/전세금의 예상 금액을 정해보겠습니다.
또한, 왜 이전에 전세 사기가 발생 할 수 밖에 없었는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 공동주택 가격 기준: '부동산 공시가격 알리미' 검색
표준단독, 공동주택 으로 나뉘며, 공동 주택은 아파트, 연립, 다세대 맨션이라고 보시면 됩니다.
공동주택 선택합니다. 그 다음으로는 시/도/도로명 선택하여 확인이 가능합니다.
2. 현재 3억짜리 빌라를 매수 할 시 예상금액 계산:
LH 와 SH 통한 임차 가능액: 공시가격의 126%
공시 가격의 140% 중 90%만 인정 = 공시 가격 126%
- 공시 가격 추정
공시 가격은 일반적으로 시세(매수가)의 70~80% 수준으로 잡힙니다. 여기서는 매수가 3억 원이므로, 공시 가격을 3억 × 70% = 2억 1,000만 원으로 가정합니다. - 공시 가격의 126% 계산
공시 가격의 126%는:
2억1,000만원×1.26=2억6,460만원
따라서 해당 빌라의 최대 전세 보증금은 약 2억 6,460만 원이어야 합니다.
(물론, 임대 시장의 상황에 따라 실제 전세가율이 달라질 수 있겠지요.)
3. 최근 빌라의 역전세가 많은 이유:
2023년 10월 1일 이전에는 전세보증금을 산정할 때 공시가격의 170% 중 90%만 인정되었습니다.
이 계산을 단순화하면, **공시가격의 153%**가 전세보증금 상한선이었습니다.
- 23년 10월 1일 이전: 공시 가격 153%
- 공시 가격의 170%중 90%만 인정 = 공시 가격 153%
(1) 2023년 10월 1일 이전: 공시가격의 153%
매매가 3억 원인 빌라를 기준으로, 공시가격과 전세보증금 상한을 계산해보겠습니다.
- 공시 가격 추정
공시 가격은 일반적으로 시세의 70~80% 수준으로 잡힙니다. 여기서는 매수가 3억 원이므로, 공시 가격을 3억 × 70% = 2억 1,000만 원으로 가정합니다. - 공시 가격의 153% 계산
공시 가격의 153%는:
2억1천만원×1.53=약3억2,130만원
→ 이 빌라의 전세보증금 상한은 약 3억 2,130만 원이었습니다.
즉, 이것이 요즘 빌라의 역전세가 많은 이유이기도 합니다.
현재는 공시가격의 126% 계산으로 → 전세보증금 상한이 이전보다 낮아졌습니다.
왜 이런 변화가 있었을까?
2023년 10월 1일 이전에는 전세보증금 기준이 상대적으로 높아, 부동산 투자자들이 높은 보증금을 설정해 갭투자에 활용하기 쉬운 환경이었습니다.
하지만, 시장 침체와 금리 인상으로 인해 전세 수요가 줄고 전세가가 하락하면서 역전세 문제가 심화되었습니다.
- 역전세란?
집주인이 기존 세입자의 전세금을 돌려주려 할 때, 새로운 세입자를 찾거나 낮아진 전세가로 계약을 갱신하면서 필요한 자금을 확보하지 못하는 상황을 말합니다. - 이 문제를 완화하고 전세금을 과도하게 책정하는 행위를 방지하기 위해, 전세보증금 산정 기준이 153%에서 126%로 하향 조정된 것입니다.
전세 사기 당하지 않으려면 스스로 적당한 빌라 임차 보증금을 계산할 수 있어야 하고
또한, 빌라 갭투자를 하시려면 빌라 임차 보증금을 계산 하실 수 있어야 하는데요.
스스로 소중한 돈을 지키고, 건강한 투자를 할 수 있어야 겠습니다.
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